Tillämpning av arrendepolicy i Hudiksvalls kommun

Beslutad i följande: Kommunstyrelsen 2025-04-08 § 52
Plan- och utvecklingsutskottet 2025-03-25 § 26

Inledning

Kommunfullmäktige antog 2022-05-30 Hudiksvalls kommuns arrendepolicy och detta är tillämpningen av den. Policyn är reviderad 2025-01-09 och beslutad i Plan- och utvecklingsutskottet 2025-03-25 samt Kommunstyrelsen 2025-04-08.

Syftet med policyn och tillämpningen är att tydliggöra kommunens utgångspunkter och mål kring att arrendera ut mark-, samt att styrdokumentet ska fungera som stöd åt kommunens tjänstemän vid förfrågan, upprättande och förvaltande av arrende.

Allmänt om arrenden

Arrenden utgör en frivillig överenskommelse mellan kommunen och ett företag, privatperson eller organisation. Från kommunens sida syftar arrenden till att medverka till en långsiktigt hållbar utveckling av våra livsmiljöer. Arrendet ska följa gällande detaljplan. En förutsättning för att kunna upplåta arrendeavtal är att nödvändiga tillstånd, lov eller liknande har erhållits. Mark- och exploateringsenheten ska uppmärksamma den tilltänkta arrendatorn på detta, men det är alltid dennes ansvar att själv söka nödvändiga lov och tillstånd.

Arrendeavgifter

Kommunen använder arrenden som ett verktyg för att bidra till kommunens övergripande vision. Det kan särskilt handla om att bidra till att stärka förutsättningarna för att utveckla näringslivet eller att möta föreningslivets behov. Arrenden kan också i vissa fall skapa förutsättningar för boende genom bostadsarrende samt skapa bättre boendemiljöer.

Arrenden kan ses som ett alternativ till försäljning eller upplåtelse mot tomträtt, dvs i fall där det är angeläget att kommunen har kvar sin rätt att förfoga över marken eller där det av olika skäl inte är aktuellt med ett förvärv.

Följande kriterier ligger till grund för bestämning av arrendeavgiften:

• Arrendeavgiften ska spegla marknadsvärdet för arrendatorn i linje med EU:s statsstödsregler och kommunallagens förbud mot gynnande av enskilda. Detta öppnar också för en lägre arrendeavgift till ideella föreningar.
• Marknadsvärdet beräknar mark- och exploateringsenheten genom att analysera närliggande objekt/fastigheter och genom att jämföra med liknande arrendeändamål. Vid behov kan en extern, oberoende marknadsvärdering behöva genomföras.
  Marknadsvärdet beräknas på arrendeområdet. Marknadsvärdet beräknas också genom att se värdeökningen på marken före och efter rätten till arrendeavtalet.
• Arrendeavgiften speglas av vilken arrendetyp det är.
• Arrendeavgiften ska ta hänsyn till kommunens handläggningskostnad. Självkostnadsprincipen i 2 kap, 6 § kommunallagen, utgör grund för bestämning av denna kostnad.
• Marknadsvärdet som ligger till grund för arrendeavgiften påverkas bland annat av lokalisering och användningsområde. Områden där det råder hög efterfrågan på mark ger normalt ett högre marknadsvärde och därmed högre arrendeavgift.
• Fasta arrendeavgifter för vissa vanligt förekommande arrenden såsom telemaster och flaggstänger förenklar handläggningen och ökar transparensen.
  

Lägsta avgift

Hudiksvalls kommuns lägsta avgift för att arrendera är 1000 kronor per arrende/år.

Alla arrenden samt lägsta avgiften räknas upp årligen med gällande branschindex. Vissa arrenden är även momspliktiga.

Anläggningsarrende (avgift per år)

När en jordägare skriftligen upplåter sin mark till en arrendator där byggnad/byggnader ingår, eller där arrendatorn avser att bygga, för att bedriva någon form av näringsverksamhet är det ett anläggningsarrende. Vanliga anläggningsarrenden är mark som upplåts för bensinstationer, vägrestauranger och vindkraftverk.

Anläggningsarrendet värderas externt om inte marknadsvärdet är känt. Om marknadsvärdet är känt för förvaltningen, t ex genom att det finns andra arrenden eller värderingar i området, behövs ingen extern värdering göras.

Anläggningsarrenden med fasta arrendeavgifter (avgift per år)

Telemaster

En mast inklusive ev. teknikbod kostar 15 000 kronor per år. För varje ”fat” per entreprenör som tillkommer på masten adderas 4000 kronor till arrendeavgiften.

Exempel: Ett företag arrenderar en telemast och har i sin tur hyrt ut anläggningen med två ytterligare fat. Arrendeavgift 23.000 kronor per år.

Bostadsarrende (avgift per år)

Ett bostadsarrende är mark där det ingår bostadshus, eller rätten att bygga ett sådant, där arrendatorn kan bo. Upplåtelse av mark för fritidshus är den vanligaste formen av bostadsarrende.

Kommunens bostadsarrenden räknas årligen upp med index och basår.

Förvaltningen ska alltid pröva möjligheten att försälja eller teckna avtal om tomträtt innan den ingår avtal om ytterligare bostadsarrenden.

Jordbruksarrende (avgift per år)

När en jordägare låter någon annan bruka sin jord mot ersättning och skriver ett avtal som reglerar det är det ett jordbruksarrende. Jorden ska användas enligt de metoder som kännetecknar jordbruket som näring. Dit räknas både åkermark och betesmark.

Jordbruksarrendets arrendeavgift är 600 kronor per hektar plus moms. Dock lägst 1000 kronor plus moms/år.

Lägenhetsarrende/Nyttjanderätt (avgift per år)

En upplåtelse av mark räknas som lägenhetsarrende när den inte uppfyller förutsättningarna för att vara ett jordbruks-, bostads- eller anläggningsarrende. Ett lägenhetsarrende kan till exempel vara en kajplats, kolonilott, parkeringsplats utomhus eller en plats för båt eller brygga.

Arrendeavgiften för lägenhetsarrende varierar utifrån olika parametrar: arrendets geografiska placering, arrendets ändamål där det kan vara allt från skötsel av en liten gräsmatta till behov av en stor parkering för en verksamhet samt om arrendet avser ideell förening, privatperson eller företag som bedriver näringsverksamhet på området.

Marknadsmässig bedömning av lägenhetsarrendeavgiften

Avgiften för ett lägenhetsarrende är dispositivt, dvs att fastighetsägaren och arrendatorn är fri att avtala om avgiften. Hudiksvalls kommun ska som grund utgå från självkostnadsprincipen i 2 kap, 6 § kommunallagen, samt bedöma marknadsvärdet av den tillgång som nyttjanderätten tillför till arrendatorn. Marknadsvärdet ger en bra vägledning till avgiften, för att följa EU:s statsstödsregler och kommunallagens förbud mot gynnande av enskilda. Med det som grund att utgå ifrån finns ett bra underlag för Mark- och exploateringsenheten att göra en bedömning i det enskilda fallet. Bedömning av det enskilda fallet är en viktig del i att ge en marknadsmässig bedömning.

Trappmodell vid revidering av befintliga arrenden

I de enskilda fall där handläggningen bedöms få en markant procentuell ökning i avgift för befintliga arrendeavtal, dvs vid en omförhandling, så kan en trappstegsmodell användas i syfte att anpassa avgiftsökningen över viss tid. Befintliga avtal hanteras genom en dialog med berörd part, tillsammans med redovisning av aktuell trappstegsmodell.

En marknadsmässig bedömning tas fram, som visar på marknadsvärdet och därefter delas marknadsbedömningen in i en trappvis ökning. År ett (1) ökar avgiften med 30% av totala marknadsbedömningen, år två (2) ökar avgiften till 60%, för att år tre (3) landa på den avgift som marknadsbedömningen i det enskilda fallet visar på, dvs 100%.

Lägenhetsarrenden med fasta arrendeavgifter (avgift per år)

Marknadsföringsplats, Flaggor

Max 2000 kronor per flaggstång.

Parkeringsyta

Max 2500 kronor per parkeringsplats plus moms.

Brygga

• Enskild brygga ≥ 2500 kronor plus moms
• Gemensam brygga ≥ 2500 kronor plus moms
• Båtplatser är momspliktiga och har därför 25% moms.

Kommunen önskar stimulera gemensamt nyttjande av bryggor – därför samma pris på gemensam som enskild brygga. Icke kommersiellt ändamål.

Exempel. Fem grannar arrenderar mark för en gemensam brygga. Den årliga arrendeavgiften till kommunen uppgår till 2500 kronor plus moms (25%) vilket ger en avgift på 3125 kronor, eller 625 kronor per granne.

Övriga mindre arrenden

Maximalt 15 kvm och icke kommersiellt ändamål. Exempelvis mindre odlingslotter, biodling, siktröjning 500 kronor.

Jakt

Jakträtt upplåts för 20 kronor per hektar. Dock lägst 1000 kronor/år.

Undantag och avsteg

Det ska finnas möjlighet att göra avsteg från avgifterna om det är nödvändigt. I normalfallet ska arrendatorn ansvara för att städa arrendestället och ta bort ev. byggnader mm när arrendet upphör. Vid tillfällen där det är uppenbart att arrendet kan leda till kostnader och arbete för kommunen ska det finnas möjlighet att ta ut en högre avgift. Till exempel om det kan bli aktuellt att kommunen får städa av arrendeområdet efter att avtalet upphört.
Kommunstyrelsen kan fatta beslut i enskilda fall där det på tjänstemannanivå anses föreligga skäl till att det krävs avvikelse från riktlinjerna.