Riktlinjer för exploateringsavtal Hudiksvalls kommun

En kommun som avser att ingå exploateringsavtal för genomförandet av en detaljplan ska enligt plan- och bygglagen (2010:900) anta riktlinjer för sådana avtal. Exploateringsavtal definieras enligt PBL 1 kap 4 § som ”avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur.”

Riktlinjer för exploateringsavtal är således tillämpliga i de fall då kommunen i huvudsak inte är markägare. I de fall kommunen äger marken tillämpas gällande markanvisningspolicy.

Enligt PBL 6 kap 39 § ”…riktlinjerna ska ange grundläggande principer för

1. fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner,
2. medfinansieringsersättning, om kommunen avser att avtala om sådan ersättning
3. andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal.”

Syftet med dessa riktlinjer för exploateringsavtal är att uppnå en effektiv och transparent detaljplaneprocess genom förutsägbarhet avseende vad ett exploateringsavtal kan innehålla samt genom att tydliggöra hur processen att komma fram till dessa avtal ser ut. Viktigt att komma ihåg är att dessa riktlinjer inte är bindande utan kan frångås om det föreligger skäl för att på ett ändamålsenligt sätt kunna genomföra en detaljplan.

Plan- och bygglagen reglerar vad ett exploateringsavtal får innehålla, enligt PBL 6 kap 40 § gäller: ”Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.

Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen.”

Som tillägg till denna paragraf kan göras att ”andra åtgärder” som nämns ovan även kan avse åtgärder utanför planområdet, markföroreningar, skydds- och säkerhetsåtgärder, dagvatten osv. Vid anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser samt anläggningar för vattenförsörjning och avlopp så skall dessa arbeten utföras enligt kommunens standard, och om sådan inte finns, ska framtagande av handlingar ske i samråd med kommunen.

Däremot får ett exploateringsavtal, enligt PBL 6 kap 41 § ”.. inte innehålla ett åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att helt eller delvis bekosta byggnadsverk för vård, utbildning eller omsorg som kommunen har en skyldighet enligt lag att tillhandahålla.”

I de fall en detaljplan ger upphov till ett behov av socialt allmännyttiga ändamål som exempelvis förskola och man bedömer att behovet är viktigt för att detaljplanen ska bli ändamålsenlig så ska 4
kommunen förvärva den mark som behövs för ändamålet till ett marknadsvärde baserat på markanvändningen allmännyttigt ändamål.

Exploateringsavtalets syfte är att så långt som möjligt säkerställa att en detaljplan kan antas och genomföras på ett sådant sätt att krav på ett väl fungerande bebyggelseområde blir tillgodosedda.

PBL 6 kap 42 § ”Ett exploateringsavtal får inte avse ersättning för åtgärder som har vidtagits före avtalets ingående i andra fall än när detaljplanen avser ett steg i en etappvis utbyggnad eller avtalet omfattar medfinansieringsersättning.”

Detta innebär att exploatören kan bli ålagd att även bekosta åtgärder som anges i fördjupad översiktsplan, planprogram etc. som föregått detaljplanen.

Exploateringsavtalet kan även reglera exploatörens skyldighet att bidra till kostnader för framtida utbyggnad av allmänna platser och anläggningar inom det etapputbyggda området baserat på den nytta som utbyggnaden så småningom kommer att skapa för exploatören.

Sveriges kommuner och Regioner (SKR) har tagit fram ett underlag för exploateringsavtal, se bilaga 1. Avtalsunderlaget är systematiserat efter sju olika huvudrubriker som hanterar olika frågepaket och är en bra grund att utgå från när ett exploateringsavtal ska tas fram. Beroende på projektets förutsättningar kan avtalsunderlaget behöva kortas, utökas eller anpassas.

Ansvars- och kostnadsfördelning

Huvudprincipen är att exploatören ska bekosta samtliga åtgärder som är nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras genom erläggande av en så kallad exploateringsavgift. Hur formerna för erläggandet av denna avgift ska se ut regleras i exploateringsavtalet. Självkostnadsprincipen ska gälla, det vill säga att ersättningen ska svara mot de faktiska kostnaderna för de åtgärder som kommunen genomför.

Om åtgärderna bedöms bli till nytta även för andra fastighetsägare eller allmänheten kan kostnaderna fördelas skäligen mellan andra berörda byggherrar, fastighetsägare och kommunen. Vid bedömningen av fördelning av kostnader ska partens bedömda nytta av planen tjäna som utgångspunkt.

Allmän plats

Om detaljplanen anger att kommunen är huvudman för allmän plats är huvudregeln att kommunen ansvarar för utbyggnad av allmänna platser och anläggningar. Undantag från detta kan förekomma då det finns särskilda skäl och förutsättningarna ska i sådana fall regleras tydligt i exploateringsavtalet.

Utgångspunkten är att exploatören bekostar all utbyggnad av allmän plats som detaljplanen ger upphov till inklusive alla utrednings- och projekteringskostnader som kommunen har i samband med framtagandet av de handlingar som krävs för genomförandet av den tänkta planläggningen. Annan fördelning kan bli aktuell enligt andra stycket under rubrik 3.1.

Om behov av konsulter uppstår ska faktisk konsultkostnad bekostas av exploatören.

Kvartersmark

Exploatören ansvarar för att utföra och bekosta utredningar samt för anläggningsarbeten som krävs inom kvartersmark för att genomföra detaljplanen. Exploatören ska ansöka om samtliga lov och tillstånd som krävs för att genomföra detaljplanen inom kvartersmark.

Gång- och cykelvägar på kvartersmark som även avses att användas av allmänheten ska kommunen vara med och bekosta enligt bedömd nytta som nämns i andra stycket under rubrik 3.1.

Exploatören ska betala samtliga anslutningsavgifter som den tillkommande bebyggelsen medför inom kvartersmark, till exempel anslutning till VA, elnät, fiber, fjärrvärme.

Fastighetsbildningskostnader

Exploatören ska ansöka om samt bekosta de fastighetsrättsliga åtgärder som krävs för att kunna genomföra detaljplanen.

Markföroreningar

Exploatören ska utföra och bekosta erforderliga markundersökningar och hantering av eventuella markföroreningar i den omfattning som krävs för att genomföra detaljplanen.

Kvalitets- och gestaltningsprogram

För de fall att en exploatör ska bygga kommunala anläggningar på allmän platsmark kan det vara aktuellt att upprätta ett kvalitetsprogram. Kommunen avgör om behov finns. Det fungerar som en kravspecifikation med krav som exploatören måste ta hänsyn till och säkerställer att området utvecklas på ett sätt som kommunen och medborgarna önskar. Exploatören bekostar framtagandet av ett sådant kvalitetsprogram.

Om det finns behov av att samordna utformningen av byggnader och utformningen av allmän plats för att skapa en genomtänkt och hållbar strategi för det offentliga rummet ska ett gestaltningsprogram upprättas. Gestaltningsprogrammet fungerar som riktlinje under detaljplanens genomförande och ger även stöd till kommunen under bygglovsprövningen. Exploatören bekostar framtagandet av ett sådant gestaltningsprogram.

Marköverlåtelse/-upplåtelse

Allmän plats

Grundregeln när det gäller mark för gator, gång- och cykelvägar, parker och annan allmän plats är att kommunen har rätt att ta ut så kallad gatukostnadsersättning av exploatören inklusive kostnader för marken. Det innebär i praktiken att exploatören överlåter marken utan ersättning.

Kvartersmark

Mark som kommunen överlåter till exploatören för enskilt ändamål sker till marknadsvärde i enlighet med kommunens markanvisningspolicy och baserat på stadganden i kommunallagen och EU:s statsstödsregler. Om marknadsvärdet inte är känt utförs en oberoende värdering av objektet, som sedan utgör grund vid beräkning av försäljningspriset.

I de fall detaljplanen ger upphov till ett behov av social service som exempelvis förskola och man bedömer att behovet är viktigt för att detaljplanen ska bli ändamålsenlig så ska kommunen förvärva den mark som behövs för ändamålet till ett marknadsvärde baserat på markanvändningen social service.

Säkerhet och vitesförelägganden

Säkerhet

Om kommunen bedömer att det föreligger ett behov så ska exploatören utge en godtagbar säkerhet, till exempel i form av bankgaranti. Storleken på säkerheten ska motsvara exploatörens ekonomiska åtagande enligt exploateringsavtalet. Säkerheten är ett sätt för kommunen att trygga genomförandet av planen även om exploatören skulle försälja marken eller om denne hamnar på obestånd. Säkerheten kan, efter kommunens godkännande, skrivas ned i den takt som exploateringsavgiften erläggs. Säkerheten ska vara kommunen tillhanda innan detaljplanen antas.

Vite

För att säkra att en exploatör följer exploateringsavtalet kan detta innehålla regler om vite.

Överlåtelse av exploateringsavtal

Exploatören ska vid en överlåtelse av fastigheten till annan köpare se till att den nya köparen binds till exploateringsavtalet.
Överlåtelse av exploateringsavtalet får endast ske om kommunen gett sitt skriftliga godkännande.

Medfinansieringsersättning

Medfinansieringsersättning definieras enligt PBL 1 kap 4 § som ”ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller ett landsting ansvarar för."

Medfinansieringsersättning är inte något som tillämpas av kommunen i dagsläget. Det kan i framtiden bli aktuellt, till exempel i samband med kommande infrastruktursatsningar, och då behöver dessa riktlinjer revideras för att möjliggöra tillämpning av medfinansieringsersättning. Exempel på situation då riktlinjerna kan behöva revideras är när den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som exploatören har och som omfattas av en detaljplan kan antas öka i värde.

Ekosystemtjänster och ekologisk kompensation

Reglering för dessa frågor saknas i PBL men bör ändå aktualiseras och diskuteras under pågående planprocess.

Ekosystemtjänster är alla produkter och tjänster som naturens ekosystem ger oss människor. Byggnader kan utformas för att fungera som ekosystemtjänster genom till exempel gröna tak och fasader. Genom att belysa ekosystemtjänster under planprocessen kan man uppnå goda och attraktiva livsmiljöer med hjälp av exempelvis gröna områden, miljöteknik och möjlighet till hållbart resande.

Ekologisk kompensation används för att mildra effekterna av exploatering på biologisk mångfald och ekosystemtjänster och innebär att värden som går förlorade i ett område kompenseras genom att värden tillförs i ett annat område. Kompensationsåtgärder används ibland i kommunal planering och syftar till att kompensera förluster av tätortsnära naturmiljöer och områden för rekreation när områden planläggs enligt plan- och bygglagen.

Social hållbarhet

Hudiksvalls kommun vill se en socialt hållbar stadsutveckling som bidrar till hälsosamma och inkluderande samhällen som ger goda livsvillkor till alla. Hudiksvalls kommun ser därför gärna att även exploatören verkar för att dessa kvalitéer uppnås genom att välja projektspecifika lösningar som möjliggör detta.

Uppföljning

Ett av exploateringsavtalets syften är att säkerställa att detaljplanen är genomförbar men även att detaljplanen genomförs. För att säkerställa att detaljplanen genomförs under genomförandetiden ska, i samråd med kommunen, en huvudtidplan upprättas samt avstämning ske var tredje månad. Ansvaret att upprätta denna tidplan åligger exploatören.